قبل از پرداختن به مقررات افراز املاک مشاع و فروش آنها لازم است با مفهوم مال مشاع و افراز آشنا شد.
مال مشاع عبارت است از مالی که چند نفر در آن شریک باشند و سهم هریک را نتوان در خارج، از هم تشخیص داد؛
مانند مالکیت مالکان یک ساختمان آپارتمانی، نسبت به راه روی مشترک و راه پله، که تصرف هر یک از مالکان در این نوع اموال به شکلی که با مالکیت سایر شریکان معارض باشد، جایز نیست.
مانند خانه ای که با ارث به فرزندان می رسد و یا زمانی که چند نفر با پول مشترک خانه ای می خرند که هر یک نسبت به سهم خود در آن شریک هستند. یعنی جزء جزء آن خانه به طور اشاعه برای همه شرکا است.
این نوع مال در مقابل مال مفروز یا ملک اختصاصی است که آن عبارت است از مالی که شخص به نحو انحصار، مالک آن باشد؛
مانند خانه یا ماشینی که منحصرا در ملک یک فرد است و کسی با او شریک نیست و اگر قبلا نیز مشاع بوده، فعلا تقسیم شده و هر کدام سهم خاص به خود را مالک اند.
افراز نیز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها.
محل تقدیم تقاضای افراز ملک:
در صورتی که یک یا چند نفر از شرکای مال مشاع بخواهند مال مشاع مورد افراز قرار گیرد:
1- اگر ملک مشاع نیز از جمله املاکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، باید تقاضای خود را به واحد ثبتی محلی تقدیم دارند که ملک مشاع مذکور در حوزه آن قرار دارد. اعم از اینکه این ملک در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد. واحد ثبتی نیز با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید. البته در صورتی که برای ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر گردیده باشد، تا زمانی که رفع تعارض نشده، اقدام به افراز نخواهد شد.
2- اگر ملک مشاع از جمله املاکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد، باید تقاضای خود را به دادگاه عمومی محلی که ملک در آن قرار دارد، تقدیم دارند.
نحوه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی:
- تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستانی است که ملک در آنجا قرار دارد.
- مهلت اعتراض ده روز ازتاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد.
- دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود.
- حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
هزینه افراز:
هزینه افراز بر اساس آنچه در مورد هزینه تفکیک مقرر است، در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز، به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد. این هزینه در مورد تفکیک به این صورت مورد حکم قرار گرفته است که همین حکم در مورد افراز نیز جاری است.
هر گاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او، تقاضای تفکیک شود، این تقاضا به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذی نفع بر اساس مبلغ مزبور قبلا پرداخت گردد.
مبنای وصول هزینه تفکیک، ارزش معاملاتی روز خواهد بود، هرچند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه فروخته می شود.
پرونده های افراز که در تاریخ اجرای این قانون در دادگاه ها مطرح می باشد، کماکان مورد رسیدگی و صدور حکم قرار می گیرد.
اگر خواهان افراز بخواهد دعوای خود را در واحد ثبتی مطرح کند، باید دعوای سابق را از دادگاه استرداد نماید.
ترتیب رسیدگی واحد ثبتی و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاک غیرقابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شرکا:
وظیفه مسوول واحد ثبتی: مسوول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده، رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع می نماید.
وظیفه نماینده ثبت: نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک، وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر، اعلام نظر نموده، پرونده را به نظر مسوول واحد ثبتی می رساند.
پس از تایید اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی باشد، مسوول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت ماموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکا و نماینده ثبت، محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان، نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکاء حاضر می رساند.
وظیفه نقشه بردار: نقشه بردار مکلف است پس از ترسیم نقشه، به طوری که در تفکیک معمول است، حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را نیز تعیین و در صورت مجلس منعکس و به امضای نماینده ثبت و شرکای حاضر رسانیده و به مسوول واحد ثبتی تسلیم نماید.
مسوول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید.
تصمیم مسوول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه شرکا ابلاغ می شود.
اگر شرکا اعتراضی داشته باشند، وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع اعتراض خود را، به دادگاه شهرستان محلی که ملک در آنجا قرار دارد تسلیم می نمایند.
مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد. دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود.
حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان، تابع مقررات دادرسی اختصاری است.
در دادرسی اختصاری الزاما جهت رسیدگی از طرفین دعوت به عمل می آید و در تاریخ، روز و ساعت معین، جلسه با ابلاغ قبلی به طرفین برگزار می شود. حضور طرفین الزامی نیست لکن ابلاغ وقت به طرفین الزامی است.
اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.
بنابراین این حکم زمانی اجرا می شود که قطعی شده یا قرار اجرای موقت آن در مواردی که قانون معین می کند صادر شده باشد. و این حکم به محکوم علیه یا وکیل یا قائم مقام قانونی او ابلاغ شده و محکوم له یا نماینده و یا قائم مقام قانونی او کتبا این تقاضا را از دادگاه بنماید.
در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء، دستور فروش آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد.
مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط، به فروش اموال غیرمنقول اقدام می نماید.
فروش اموال غیرمنقول به صورت زیر خواهد بود:
- هرگاه بین محکوم له و محکوم علیه تراضی شده باشد؛ بعد از تنظیم صورت مال غیرمنقول و ارزیابی آن به همان ترتیب رفتار می شود.
- هرگاه بین طرفین تراضی نشده باشد، مامور اجرا مطابق آنچه در ادامه خواهد آمد اقدام می کند:
فروش اموال از طریق مزایده به عمل می آید (مزایده ترتیبی است که در آن اداره، فروش کالاها و خدمات یا هر دو از طریق درج آگهی در روزنامه کثیرالانتشار و یا روزنامه رسمی کشور به رقابت میگذارد و قرارداد را با شخصی که بیشترین بها را پیشنهاد می کند، منعقد می سازد.)
هرگاه از طرف دولت یا شهرداری، محلی برای فروش اموال غیرمنقول معین شده باشد، فروش در آن محل به عمل می آید.
اگر محل هایی که معین شده است متعدد باشد، فروش در محلی به عمل می آید که برای منافع محکوم علیه ترجیح داده شده باشد و تشخیص این امر با مدیر اجرا است.
هرگاه از طرف دولت یا شهرداری محلی برای فروش تعیین نشده باشد، محل فروش را مدیر اجراء تعیین می کند.
موعد فروش را مدیر اجرا نظر به کمیت و کیفیت اموال توقیف شده معین و آگهی می نماید.
آگهی فروش باید در یکی از روزنامه های محلی یک نوبت منتشر شود.
آگهی مزبور در محل ملک نیز الصاق می گردد.
وعده فروش باید طوری معین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد.
در نقاطی که روزنامه نباشد، همچنین در مورد اموالی که قیمت آنها بیش از دویست هزار ریال نباشد، آگهی به جای انتشار در روزنامه به تعداد کافی در معابر الصاق و تاریخ الصاق در صورت مجلس قید می شود.
محکوم له و محکوم علیه می توانند علاوه بر آگهی که توسط قسمت اجراء به عمل می آید، آگهی دیگری به خرج خود منتشر نماید.
در آگهی فروش مال غیرمنقول باید نکات ذیل تصریح شود:
1- نام و نام خانوادگی صاحب ملک
2- محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین اینکه محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعت یا غیره است
3- تعین اینکه ملک ثبت شده است یا خیر
4- تعیین اینکه ملک در اجاره است یا نه و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره
5- تصریح به اینکه ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن فروخته می شود
6- تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند
7- قیمتی که مزایده از آن شروع می شود
8- ساعت و روز و محل مزایده
در صورتی که تغییر روز فروش ضرورت پیدا کند، مجددا آگهی خواهد شد.
فروش با حضور مامور اجرا و نماینده دادسرا به عمل می آید و صورت مجلس فروش به امضا آنها می رسد.
هر کس می تواند در مدت پنج روز قبل از روزی که برای فروش معین شده است، اموالی را که آگهی شده ملاحظه نماید.
محکوم له می تواند مثل سایرین در خرید شرکت نماید ولی ارزیابان و مامورین اجرا و سایر اشخاصی که مباشر امر فروش هستند، همچنین اقربای نسبی و سببی آنان تا درجه سوم نمی توانند در خرید شرکت کنند.
در مزایده مال متعلق به کسی است که بالاترین قیمت را قبول کرده است.
مامور اجرا می تواند پرداخت بهای اموال را به وعده قرار دهد. در این صورت برنده مزایده باید ده درصد بها را فی المجلس به عنوان سپرده به قسمت اجرا تسلیم نماید. حداکثر مدت مزبور از یک ماه تجاوز نخواهد کرد.
در صورتی که برنده مزایده در موعد مقرر، بقیه بهای اموال را نپردازد، سپرده او پس از کسر هزینه مزایده به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید می گردد.
صاحب مال می تواند تقاضا کند که بعضی از اموال او را مقدم یا موخر بفروشند و یا اینکه خود او بالاترین قیمت پیشنهادی را نقدا پرداخت و از فروش آن جلوگیری نماید.
هرگاه مالی که مزایده از آن شروع می شود خریدار نداشته باشد:
1- محکوم له می تواند مال دیگری از محکوم علیه معرفی و تقاضای توقیف و مزایده آن را بنماید.
2- معادل طلب خود از اموال مورد مزایده به قیمتی که ارزیابی شده قبول کند.
3- تقاضای تجدید مزایده مال توقیف شده را بنماید و در صورت اخیر مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند، به فروش خواهد رفت و هزینه آگهی مجدد به عهده محکوم له می باشد. و هرگاه طلبکاران متعدد باشند، رای اکثریت آنها از حیث مبلغ طلب برای تجدید آگهی مزایده مناط اعتبار است.
هرگاه در دفعه دوم هم خریداری نباشد و محکوم له نیز مال مورد مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده قبول ننماید، آن مال به محکوم علیه مسترد خواهد شد.
هرگاه ملک مشاع باشد، فقط سهم محکوم علیه به فروش می رسد مگر اینکه سایر شرکا فروش تمام ملک را بخواهند، در این صورت طلب محکوم له و هزینه های اجرایی از حصه محکوم علیه پرداخت می شود.
پس از انجام مزایده صورت مجلس تنظیم و در آن نام و نام خانوادگی مالک و خریدار و خصوصیات ملک و قیمتی که به فروش رسیده نوشته می شود و به ضمیمه پرونده اجرایی، به دادگاهی که قسمت اجرای آن دادگاه اقدام به فروش کرده است، تسلیم می گردد.
شکایت راجع به تنظیم صورت ملک و ارزیابی آن و تخلف از مقرات مزایده و سایر اقدامات مامور اجرا ظرف یک هفته از تاریخ وقوع، به دادگاهی که مامور اجرا در آنجا ماموریت دارد، داده می شود.
دادگاه در وقت فوق العاده به موضوع شکایت رسیدگی و در صورتی که شکایت را وارد و موثر دانست، اقدامی را که بر خلاف مقررات شده است، ابطال و دستور مقتضی صادر خواهد نمود.
قبل از اینکه دادگاه در موضوع شکایت اظهار نظر نماید، سند انتقال داده نمی شود.
دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده، دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می دهد و این دستور قطعی است.
در مواردی که ملک خریدار نداشته و محکوم له آن را در مقابل طلب خود قبول نماید، مالک ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده، می تواند کلیه بدهی و خسارات و هزینه های اجرایی را پرداخته و مانع انتقال ملک به محکوم له شود.
دادگاه بعد از انقضای مهلت مزبور، دستور انتقال تمام یا قسمتی از ملک را معادل طلب محکوم له باشد، خواهد داد.
هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می نماید.
وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز، پس از کسر هزینه عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام تقسیم خواهد شد
http://www.dadgaran.com